• Daria Szarejko-Worobiej

Wymarzony ogródek - na co zwrócić uwagę kupując dom

Coraz częściej szukając nieruchomości wybieramy segmenty w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej. Komfortowej przestrzeni mieszkalnej w namiastce domu za miastem w cenie dużo mniejszego mieszkania w mieście. Lokalizacja nie gra już takiej roli jak kiedyś. Coraz częściej mamy możliwość pracy z domu, a pandemia ukazała wartość kawałka własnego ogrodu. Dlatego piszę z punktu widzenia architekta krajobrazu na co zwrócić uwagę decydując się na zakup segmentu, aby spełnił nasze marzenia o pięknym ogródku przydomowym. Czego wymagać od dewelopera? Co powinno być po prostu przyzwoitością z jego strony a często nie jest? O tym właśnie będzie ten artykuł.


1. Uporządkowanie terenu i zabezpieczenie istniejących drzew.


Tym co zazwyczaj podpisujemy na początku to umowa deweloperska. Wśród wszystkich standardowych zapisów powinny znaleźć się te o uporządkowaniu terenu po budowie. Zapewnienie „na słowo”, że będzie to zrobione jak wiele rzeczy w społeczeństwie jest kwestią przyzwoitości, poczucia obowiązku i rzetelnego podejścia do pracy. Deweloperzy obawiają się tego, czego będziemy wymagać względem tego enigmatycznego pojęcia. Dla budujących uporządkowanie zazwyczaj oznacza zabranie resztek po budowie. Wywóz śmieci dużo kosztuje. Gruz, cegły, rozlany beton i resztki foli bardzo często potem znajdujemy kopiąc doły pod rośliny. Dodatkowe problemy mogą stwarzać drzewa, które nie były odpowiednio zabezpieczone podczas budowy. Połamane, mogą być zagrożeniem dla nowych mieszkańców. Zaniedbane podczas budowy mogą obumrzeć i problem z pozwoleniem na wycinkę zostaje na barkach nowych mieszkańców. Odpowiednio zabezpieczone drzewa będą miały osłonięty grunt wokół z troski o nacisk na korzenie przez ciężkie maszyny. Deskami otacza się też pnie, dystansując je od przypadkowych uderzeń. Ważne jest też, gdzie ekipa czyści wiadra. Plac budowy i tak mocno ingeruje w dotychczasowe życie zwierząt na danym terenie. Zadbajmy o ochronę drzew, dotychczasowego schronienia dzikich zwierząt.

Tak wygląda zabudowa typowego dzisiaj osiedla szeregówek. Bliskość budynków i powierzchnie ogródków można poddać dyskusji jednak nie o tym dzisiaj. To co możemy zobaczyć na zdjęciu i co sprawdziłam w terenie to dokładne oczyszczenie, uporządkowanie terenu oraz przygotowanie ziemi pod założenie ogrodów. To co podejrzewałam a potwierdziłam rozmawiając z deweloperem to fakt dowiezienia dobrej ziemi ogrodowej. Nawet na zdjęciu widać że ziemia na lewo przy domu jest bardziej sucha od tej na prawo - zapewnia to niewielki, uformowany spadek terenu.


2. Ukształtowanie terenu


Prawo mówi, że niwelacja nie może powodować spływu na działkę sąsiadującą, chyba że takie jest zastane ukształtowanie terenu. Jednak trudno mówić o naturalnej rzeźbie w ogródku, którego granica sięga najdalej 4 metry od ściany budynku. Ten teren musiał być zniekształcony chociażby ze względu na bliskość wykopu. Jeśli deweloper upiera się, że widoczny mocny spadek terenu w kierunku budynku (czego wynikiem jest stojąca woda pod oknami) jest efektem naturalnej rzeźby to po prostu chce uniknąć robienia poprawek. Jeśli nie było możliwości zrobić niwelacji terenu rzędu 1-2 %, teren powinien być chociaż wyrównany po całości tak aby nie było dołów szczególnie tuż przy ścianie budynków. Możemy usłyszeć „i tak będziecie budować taras na legarach więc jakie to ma znaczenie”. Stojąca woda zacieniona tarasem będzie jeszcze dłużej zalegała. Konsekwencji oprócz tych zapachowych może być więcej.

Na zdjęciach teren z niewyrównaną powierzchnią ogródków, na dodatek ze spadkiem do budynku. Wsiąkanie wody utrudnia gliniasta ziemia z głębi wykopów.


3. Gospodarowane wodą opadową


W specyfikacji budynku czy warunkach technicznych powinny znaleźć się zapisy o sposobie gospodarowania wodą opadową. Gdzie będzie odprowadzana woda rurami spustowymi z rynien? Czy na trawnik, czy do studzienki kanalizacji deszczowej, studni chłonnej, czy mamy drenaż? Na większych inwestycjach jak zabudowa szeregowa, co któryś segment w ogródku może znajdować się właz rewizyjny studni chłonnej czy systemu drenażu. Jeśli inwestycja powstała na dawnym polu uprawnym (większość współczesnych inwestycji - tzw. urbanistyka łanowa), deweloper będzie musiał przebudować istniejący system drenażu melioracyjnego pól. Jego studzienki rewizyjne również znajdą się prawdopodobnie w wybranych ogródkach. Brzmi poważnie? Bo tak jest. Zaburzona równowaga warunków gruntowo – wodnych może nam płatać potem figle. Głęboko fundamentowane ogrodzenia też często utrudniają powierzchniowy spływ czego efektem są zastoiska wody. Pamiętajmy, że zalewanie budynku nawet okresowo przez wody opadowe to „usterka”, która nie powinna się wydarzyć przy poprawnie zaplanowanych i wykonanych robotach ziemnych i powinna zostać naprawiona.


4. Jakość gleby


Najważniejszą zasadą jest to, aby ziemią wydobytą z wykopów nie przykrywać tej wierzchniej lub ich mieszać. Przed rozpoczęciem prac budowlanych górna, żyzna warstwa gleby powinna być zebrana i odłożona tak aby jej nie zanieczyścić. Niestety nie jest to częsta praktyka. Ziemia z wykopów powinna zostać wykorzystana do kształtowania terenu a nadmiar po prostu wywieziony. Wysokie ceny zakładania trawnika z rolki czy siewu przez wynajęte ekipy wynikają często właśnie z pracy jaką muszą włożyć w wymianę podłoża i poprawę jego struktury. Zwracajmy na to uwagę, gdyż od tego jak deweloper przygotował ziemię w naszym ogródku zależy łatwość i przyjemność zakładania ogrodu. Warto sprawdzić przedtem jej stan i odczyn. To przewrotne jak lubimy sadzić popularne Thuje wokół ogrodzenia na terenie, który zazwyczaj jest odkwaszony przez resztki budowlane na terenie (odczyn zasadowy). Rośliny iglaste natomiast preferują glebę o odczynie kwaśnym. Innym problemem jest stojąca po deszczach w ogródku woda, która tnie zawsze oznacza winę dewelopera. Ziemia może być po prostu gliniasta lub piaszczysta - wtedy problemem jest niekończące się podlewanie bez skutku. W obu przypadkach gleba wymaga poprawienia, dosypania piasku albo dobrej ziemi ogrodowej. Jednak to nie wszystko, jeśli ziemia była zwapniona, czyli ma odczyn zasadowy, dodanie dobrej ziemi ogrodowej z obornikiem jeszcze bardziej ją odkwasi. Dlatego jak wspomniałam warunki glebowe to bardzo ważny punkt. Na ile mamy możliwość przyjrzyjmy się temu co dzieje się na terenie budowy naszego przyszłego domu.


W przypadku naszego ogrodu teren był wyrównany, deweloper nawiózł dobrą ziemię jednak dalej wymagał dużo pracy. Budowa w środku jeszcze trwała ale na zewnątrz chwasty nie czekały pokrywając cały teren. Aby się ich pozbyć dokładnie przekopaliśmy teren. Przy okazji dodaliśmy do dość ciężkiej ziemi lekkiego torfu, na zdjęciu poniżej widać jak zmieniła się kolor ziemi na jaśniejszy. Mogliśmy siać trawnik. Efekt na końcu artykułu.


5. Inwestycje w przyszłym ogródku.


To na czym skupiamy się to głównie wykończenie wnętrza domu. A co z ogrodem? Czy mamy wyprowadzony kran i gniazdko zewnętrzne? Jak firma budująca taras czy ogród to wszystko wniesie w tym wymieni ziemię? Szczególnie w zabudowie szeregowej, gdzie do ogrodu można się dostać tylko przez dom stanowi to wyzwanie. Postarajmy się jeszcze na etapie budowy dopilnować spraw związanych z ziemią, wyrównaniem terenu czy rozprowadzeniem nawodnienia, aby potem nie wozić przez wykończony dom taczek z ziemią. Pamiętajmy o tym negocjując zapisy w umowie deweloperskiej gwarantujące wyrównaną dobrą glebę. Dodatkowo, szczególnie w zwartej zabudowie szeregowej są ustalone zasady co do ingerencji w elewację. Montaż wysuwanych markiz czy pergoli montowanej do ściany budynku bardzo często zrywa gwarancję na elewację lub po prostu jest to zakazane ze względu na zaburzenie wyglądu całej inwestycji.


6. Dach


To co może być forsowane jako zaleta, dbałość o minimalistyczny wygląd bryły domu a co nie ma tak naprawdę wytłumaczenia to brak płotków przeciwśniegowych na dachu. Jest to mały detal, który zatrzymuje topniejące „czapy” lodu i śniegu przed zsunięciem się na podjazd czy ogród. Pomijając kwestie naszego bezpieczeństwa, zmrożony kawał śniegu spadający z kilku metrów połamie każdy krzew a nawet zrobi dziurę w rozmokniętym podczas roztopów trawniku. Zadbajmy o to, aby taki element znalazł się na naszym dachu. PS. podobno rynna wystarczy – niestety to nieprawda, sprawdzone na własnym przykładzie.


7. Regulamin wewnętrzny


Jak wysokie i w jakiej odległości od ogrodzenia sadzić rośliny? Są pewne zasady a nawet przepisy, które mówią w jakiej odległości od granicy działki można sadzić drzewa, jednak zabudowy szeregowe często stanowią jedno osiedle, w ramach którego zawiązuje się wspólnotę mieszkańców. Oprócz ustalenia wspólnych składek na konserwację bramy wjazdowej na osiedle, odśnieżanie podjazdów, mieszkańcy mogą ustalić wewnętrzne zasady np. zagospodarowania ogródków. Ważnym jest ustalenie odległości sadzenia roślin od dzielących nasze ogródki ogrodzeń. 50 cm to minimum, które pozwoli mniej rozłożystym roślinom swobodnie rosnąć. Małe ogrody przy segmentach walczą o słońce, dlatego najlepiej, aby rośliny przy ogrodzeniu nie stanowiły jednolitego masywu, zwartego żywopłotu, który 12 miesięcy w roku będzie cieniował połowę ogródka sąsiada. Niestety to są pewne kompromisy, na które decydujemy się kupując segment, kawałek ogródka nie oznacza całkowitej izolacji i intymności. Jest wiele sposobów na przysłonięcie sąsiedztwa niż monolityczny żywopłot. Cenne 30 m2 ogródka warto zagospodarować tak aby dawało nam więcej niż parawan.


Podsumowując: czy deweloper musi zgodzić się na nawiezienie ziemi ogrodowej? Na uwzględnienie tego w umowie? Nie musi, ale możemy się o to starać. Dlatego, że stajemy się coraz bardziej świadomymi konsumentami. Decydują o tym tematy, którymi jako społeczeństwo coraz bardziej się interesujemy. Ekologia, zdrowy tryb życia, własne warzywa a co za tym idzie – chęć posiadania własnego ogrodu. Świadomość trudu i kosztów jakie musimy ponieść, aby założyć trawnik i warzywnik na terenie po budowie, który totalnie się do tego często nie nadaje. Oczywiście wielu deweloperów wolałoby nie wykonywać dodatkowych prac jak nawiezienie ziemi ogrodowej, bo generuje to dodatkowe koszty. Czy nie powinny być standardem, uwzględnianym w kalkulacji kosztów inwestycji dla dobra jej przyszłych mieszkańców? Tak, aby cieszył od samego npoczątku czyli jego zakładnia.


0 komentarzy

Ostatnie posty

Zobacz wszystkie